近日，第一批央企在京老舊小區(qū)綜合整治項目正式公布，這意味著“舊改”中最難啃下的央產(chǎn)老舊小區(qū)也有了更新的盼頭。事實(shí)上，在《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》的推動下，多地均已出臺了具體的舊改政策，但仍有一些全省遺留下來、尚未改造的項目被視為“難啃的硬骨頭”。此次央產(chǎn)小區(qū)改造項目的落地，是否意味著“舊改”中最難啃的硬骨頭已被攻下，“舊改”紅利有望迎來全面爆發(fā)？
各地積極落地城市更新政策，隨著我國大城市發(fā)展越來越飽和，存量土地的轉(zhuǎn)型升級迫在眉睫，在這樣的背景下，“城市更新”也成為了地產(chǎn)行業(yè)的熱門話題。早在2020年，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》。住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，計劃在“十四五”期末基本完成2000年底前建成的老舊小區(qū)改造任務(wù)，并用舊改慢慢地取代棚改政策，局部棚改還是會存在的，只是有一定的標(biāo)準(zhǔn)。去年7月，相關(guān)部門再次印發(fā)了《關(guān)于扎實(shí)推進(jìn)2023年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的通知》，多地也根據(jù)城市的實(shí)際情況，積極落實(shí)舊改規(guī)劃。
不過仔細(xì)梳理不難發(fā)現(xiàn)，這當(dāng)中也不乏一些難啃的“硬骨頭”，比如一些在十年舊改黃金期后遺留下來的項目，項目牽涉的利益點(diǎn)多面廣，更新項目難免進(jìn)入了瓶頸期；還有部分央產(chǎn)老舊小區(qū)，由于這些小區(qū)產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、主體變化等原因，一直都是改造的難點(diǎn)。誠然相較于推倒重建，舊改的難度自然增大不少，但在“舊改”逐步取代“棚改”的政策下，總要有人敢于率先出手啃下這些難啃的骨頭，這時候央國企就展示了應(yīng)有的擔(dān)當(dāng)。
首批央企老舊小區(qū)改造名單正式公布，當(dāng)中涉及70個項目、234棟樓，相關(guān)部門更專門成立了央企在京老舊小區(qū)綜合整治工作聯(lián)席會來解決改造中的難題。
事實(shí)上，老舊小區(qū)改造一直都是不好啃的骨頭。由于老舊小區(qū)量大面廣，涉及千萬家庭切身利益，再加上居民出資意愿低、企業(yè)參與積極性不高等原因，老舊小區(qū)的改造項目容易變成“被踢的皮球”，因為眾口難調(diào)而難以達(dá)成共識。在這當(dāng)中，央產(chǎn)老舊小區(qū)的改造就更是難上加難，除了不同業(yè)主、改造主體及相關(guān)權(quán)利人等多方利益難以協(xié)調(diào)等原因外，央產(chǎn)老舊小區(qū)背后的產(chǎn)權(quán)問題更是錯綜復(fù)雜。因此，此次首批央產(chǎn)老舊小區(qū)改造項目的公布，無疑是給各地城市更新工作帶來了參考和借鑒，同時還有推動舊改項目落地的積極意義。
近年央國企逐漸開始加速推動舊改項目的落地。比如去年11月，佛山首個國企參與老舊小區(qū)改造項目落地，此次舊改將跳出傳統(tǒng)政府財政單方輸血的改造模式，通過政府部門主導(dǎo)、國企參與，多部門形成合力的創(chuàng)新模式。此外，上海、廣州、泉州、珠海等多地都紛紛提出國企積極參與的舊改模式。
根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部最新數(shù)據(jù)，截至2023年11月，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.32萬個，開工率超100%。2023年，全國新開工舊改小區(qū)體量已經(jīng)遠(yuǎn)超以往。
從地產(chǎn)思維向產(chǎn)業(yè)思維轉(zhuǎn)變從央國企積極介入“舊改”這一趨勢來看，老舊小區(qū)的舊改需求其實(shí)十分迫切。按照《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》的精神，到2025年我國將要基本完成2000年底前建成的21.9萬個老舊小區(qū)改造工作。但面對部分舊改項目中的“刺頭”，政府與企業(yè)參與“舊改”就不能單純用“新房模式”來思考，而是要從地產(chǎn)思維走向產(chǎn)業(yè)思維，不僅要讓老舊小區(qū)煥發(fā)新機(jī)，更要考慮到改后管理等諸多工作，才能順利推動城市更新工作。
在這一背景下，門窗企業(yè)想要搶占舊改紅利，也要學(xué)會轉(zhuǎn)變思維模式，不能僅僅參考過往與地產(chǎn)開發(fā)商的合作模式。一方面，門窗企業(yè)要積極提高硬實(shí)力。過去新房建造往往是快周轉(zhuǎn)模式，開發(fā)商拿到一塊地后，往往是房子建得越快，賺錢效應(yīng)也就越高。在這樣的背景下門窗企業(yè)與地產(chǎn)開發(fā)商合作，成本與效率很有可能凌駕在產(chǎn)品力之上，甚至哪家企業(yè)賬期更長，與開發(fā)商關(guān)系更好，都可能成為拿下項目的關(guān)鍵。但進(jìn)入存量房時代后，隨著老舊小區(qū)推進(jìn)改造的同時，也意味著對門窗需求逐漸回暖，門窗企業(yè)只有通過提高硬實(shí)力，才能拿下更多訂單，拼的是企業(yè)全方位的綜合能力。
另外，門窗企業(yè)要學(xué)會以人為本。在新房時代，門窗企業(yè)與地產(chǎn)開發(fā)商的合作要更為標(biāo)準(zhǔn)化，各種批量性門窗基本都是一個規(guī)格出來的。但來到存量房時代，整個舊改過程又涉及到設(shè)計、定制、生產(chǎn)、安裝、維護(hù)等不同環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都有可能產(chǎn)生無數(shù)變量，再加上消費(fèi)者對于適老化、適幼化、智能化、低碳化等各種要求，消費(fèi)者的舊改需求可謂是“千人千面”，門窗企業(yè)只有充分站在消費(fèi)者角度考慮，才能滿足他們的舊改需求。
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